Sanierungspflicht für alte Gebäude? Was der neue Bundesratsbericht für Immobilieneigentümer bedeutet

Schlagzeilen über einen drohenden Sanierungszwang für Altbauten sorgen für Verunsicherung. Grund dafür ist ein Bericht zur Gebäudesanierung aus Bundesbern. Zwar ist ein solcher Bericht noch kein Gesetz, doch die Richtung ist vorgezeichnet: Reine Anreize stossen an ihre Grenzen, weshalb der Bund künftig auf verbindlichere Spielregeln für den Bestand setzt. Drei Dimensionen zeigen, warum Eigentümer jetzt weder in Hektik verfallen noch abwarten sollten.

Der Bundesrat hat am 2. September 2026 seinen Bericht zur Motion Eymann vorgelegt. Das darin diskutierte Modell empfiehlt, Gebäude der tieferen GEAK-Effizienzklassen E, F und G schrittweise innert 10 bis 20 Jahren auf mindestens Klasse D der Gebäudehülle zu heben. Ergänzt wird dies durch den Vorschlag einer allgemeinen GEAK-Pflicht sowie einer Photovoltaikpflicht bei Dachsanierungen.

In der Öffentlichkeit löste das Papier umgehend Debatten über einen staatlichen «Sanierungszwang» aus. Ein Blick auf die Daten des Bundesamts für Energie zeigt den sachlichen Hintergrund: Rund 60 Prozent der Wohnflächen in der Schweiz entfallen auf Gebäude mit Baujahr vor 1980, und mehr als die Hälfte dieser Gebäudehüllenelemente wurde bislang noch nicht energetisch saniert.

Um Schlagzeilen von Fakten zu trennen, ordnen wir die Stossrichtung des Bundesratsberichts fundiert ein und zeigen auf, worauf es bei Bestandsbauten künftig ankommt.

1. Die föderale Realität: Der Bund skizziert, die Kantone entscheiden

Ein Bericht des Bundesrats ist kein direkt anwendbares Gesetz. Die Gesetzgebungskompetenz für den Gebäudebereich liegt nach wie vor bei den Kantonen. Der Bund formuliert mit dem Bericht ein mögliches Zielbild für die kommenden Jahrzehnte.

Ob und in welchem Umfang diese Vorschläge umgesetzt werden, entscheidet sich in den kantonalen Parlamenten und über künftige Revisionen der Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn). In der Schweizer Politik ist es dabei gängige Praxis, dass bundesseitige Maximalvorschläge auf kantonaler Ebene differenziert diskutiert und pragmatisch austariert werden. Aus diesem Bericht allein leiten sich für Eigentümer heute zwar keine neuen behördlichen Fristen ab. Die Anforderung, den Gebäudepark technisch und energetisch zu ertüchtigen, ist angesichts bestehender kantonaler Vorschriften jedoch bereits heute real.

2. Warum das Thema heute schon zählt: Die neue GEAK-Kodifizierung 3.0

Auch wenn kantonale Gesetzesrevisionen noch Zeit brauchen, sollten Eigentümer das Thema nicht auf die lange Bank schieben. Der Grund: Der Bundesratsbericht knüpft künftige Pflichten und Fördergelder explizit an die GEAK-Klassen. Genau dieser Bewertungsmassstab wird nun nachgeschärft.

Per 1. Oktober 2026 stellt der Verein GEAK sein Berechnungstool um. Dieser Schritt dient der direkten Harmonisierung mit den künftigen Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn 2025), deren Standardgebäude ein höheres energetisches Anforderungsniveau abbildet als noch jenes der MuKEn 2014. Da der Referenzwert für die Gesamtenergieeffizienz modernisiert wird, führt dies bei Bestandsbauten rechnerisch zu einer Herabstufung von durchschnittlich rund einer halben Effizienzklasse.

Das heisst konkret: Liegenschaften, die sich bislang im unkritischen Mittelfeld bewegten, rutschen damit auf dem Papier schneller in genau jene tieferen Bewertungsklassen ab, die Gegenstand künftiger Sanierungs- und Förderstrategien sind. Wer Sanierungskonzepte aufsetzt, Förderstufen anpeilt oder Finanzierungen verhandelt, wird bereits an diesem verschärften Standard gemessen. Dies gilt ganz unabhängig vom weiteren Verlauf der politischen Debatte rund um den Bericht aus Bern.

3. Sanierung oder Ersatzneubau: Eine differenzierte Standortbestimmung

Steigen zeitgleich die energetischen Anforderungen an Gebäudehülle und Gebäudetechnik, stehen Eigentümer älterer und komplexer Liegenschaften vor einer grundlegenden Weichenstellung: Soll der Bestand umfassend erneuert werden, oder ist ein Ersatzneubau die wirtschaftlichere Lösung? Beide Wege haben ihre klare Berechtigung, verlangen jedoch eine genaue Abwägung:

• Der Ersatzneubau: Er bietet maximale planerische Freiheit, moderne Grundrisse und die Möglichkeit, ungenutzte Ausnützungsreserven voll auszuschöpfen. Demgegenüber stehen der vollständige Mietzinsausfall während der zwei- bis dreijährigen Bauphase, die Kosten für den Rückbau sowie der Verlust der im Tragwerk gebundenen grauen Energie (Scope 3).

• Die Bestandssanierung: Verfügt das Gebäude über eine gesunde Bausubstanz, ist eine modular geplante Erneuerung, bei Bedarf kombiniert mit einer Aufstockung bzw. Erweiterung, oft kapital- und ertragsstärker, da Mieteinnahmen häufig im Teilbetrieb weiterfliessen und bestehende Werte erhalten bleiben.

Welcher Pfad der richtige ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern erfordert eine präzise Prüfung von Tragwerk, Marktpositionierung und Wirtschaftlichkeit. (Erfahren Sie mehr dazu in unserem Fachbeitrag: Erweiterung oder Ersatzneubau? Strategische Weichenstellungen für Bestandsimmobilien)

Fazit: Vorausschauende Planung statt Zeitdruck

Der Bundesratsbericht definiert keine unmittelbaren Gesetze, aber er zeigt unmissverständlich auf, wohin sich die Rahmenbedingungen bewegen. Weder überstürzter Aktionismus noch passives Abwarten bis zu allfälligen Fristen sind wirtschaftlich zielführend. Wer erst reagiert, wenn gesetzliche Termine drängen, riskiert steigende Baupreise und begrenzte Handwerkerkapazitäten.

Eine vorausschauend geplante Erneuerung lohnt sich in den meisten Fällen ohnehin: Sie sichert den Marktwert der Liegenschaft, senkt den realen Energieverbrauch, nutzt kantonale Förderprogramme optimal aus und lässt sich steuerlich gezielt über mehrere Jahre staffeln.

Entscheidend ist, den technischen und energetischen Ist-Zustand des eigenen Bestands frühzeitig zu kennen. Eine fundierte Analyse gibt Ihnen die nötige Orientierung, um anstehende Investitionen vorausschauend und wirtschaftlich zu steuern, und zwar unabhängig davon, welche Fristen die kantonale Politik in den kommenden Jahren beschliesst.

Möchten Sie wissen, wo Ihre Bestandsbauten bezüglich Gebäudehülle und künftiger GEAK-Klassierung stehen? Kontaktieren Sie uns für eine strukturierte Bestandsanalyse. Wir zeigen Ihnen transparent auf, welcher Sanierungs- oder Entwicklungspfad den Wert und die Rendite Ihrer Liegenschaft langfristig absichert.

Weiterführende Informationen:

Bericht des Bundesrates zu den Massnahmen im Gebäudebereich (admin.ch)

Von Luca Palmisano | Erstellt am 8. September 2026